Kupić czy wynajmować mieszkanie? Kalkulator

Kupić mieszkanie na kredyt czy dalej wynajmować? Ten kalkulator porównuje obie drogi uczciwie — w obu co miesiąc wydajesz tyle samo. Kupując, płacisz na start wkład własny i koszty zakupu, a potem ratę i utrzymanie mieszkania. Wynajmując, płacisz czynsz, a pieniądze, które poszłyby na wkład własny i koszty zakupu, inwestujesz. Gdy jeden wariant jest w danym miesiącu tańszy, różnicę inwestujesz. Na koniec porównujemy Twój majątek — mieszkanie po sprzedaży, kosztach i podatku, inwestycje po podatku Belki — i pokazujemy, po ilu latach kupno wychodzi na prowadzenie i przy jakim czynszu opłaca się wynajem.

Zaktualizowano: 20 października 2026

Mieszkanie i kredyt

Cena mieszkania (PLN)

Średnio ok. 13 500 zł za m² na rynku wtórnym w 17 dużych miastach: wojewódzkich i Gdyni (NBP, I kw. 2026)

Wkład własny (%)

= 140 000 zł · kredyt 560 000 zł

Oprocentowanie kredytu (%)

Zakładamy, że jest stałe przez cały okres. Oferty ze stałą stopą na 5 lat: ok. 6,3–6,8% (2026)

Okres kredytu (lata)

Raty równe

Wynajem

Czynsz najmu teraz (PLN)

Miesięcznie za podobne mieszkanie, bez czynszu administracyjnego i mediów — płacisz je w obu wariantach, więc je pomijamy.

Wzrost czynszu (% rocznie)

Czynsz rośnie raz w roku. Domyślnie tyle, ile inflacja.

Przyszłość

Wzrost cen mieszkań (% rocznie)

Domyślnie tyle, ile inflacja, czyli realnie ceny stoją w miejscu. Mocno wpływa na wynik.

Zwrot z inwestycji (% rocznie)

Przed podatkiem — 19% podatku Belki od zysku odejmujemy na koniec. Historyczna średnia dla globalnego portfela akcji: ~7%.

Jak długo zostaniesz w mieszkaniu (lata)

Po tylu latach porównujemy majątek, tak jakby mieszkanie zostało wtedy sprzedane.

Koszty i inflacja

Koszty zakupu (% ceny)

PCC 2% na rynku wtórnym (przy pierwszym mieszkaniu go nie ma), notariusz i opłaty sądowe ok. 0,5%, pośrednik 2–3%, prowizja banku i ubezpieczenie niskiego wkładu.

Utrzymanie (% wartości rocznie)

Remonty, wyposażenie, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości — to, czego nie płaci najemca.

Koszty sprzedaży (% ceny sprzedaży)

Pośrednik i opłata za wcześniejszą spłatę kredytu: przy stałej stopie bank może żądać rekompensaty, przy zmiennej — najwyżej 3% spłacanej kwoty w pierwszych 3 latach.

Stopa inflacji (%)

Służy tylko do przeliczenia wyniku na dzisiejsze pieniądze

—

Próg opłacalności wynajmu

—

Kupujesz

Majątek na koniec

—

Wartość mieszkania: —
Koszty sprzedaży: —
Kredyt do spłaty: —
Podatek od sprzedaży: —
Inwestycje po podatku: —

Koszty zakupu: —
Zapłacone odsetki: —
Utrzymanie mieszkania: —
Koszt w 1. miesiącu: —

Wynajmujesz

Majątek na koniec

—

Inwestycje przed podatkiem: —
Podatek Belki: —

Wpłaty do inwestycji: —
Zapłacony czynsz: —
Czynsz w 1. miesiącu: —
Czynsz w ostatnim miesiącu: —

Porównanie w czasie

O ile więcej majątku daje kupno niż wynajem, rok po roku: powyżej zera prowadzi kupno, poniżej wynajem.

Majątek na koniec każdego roku, tak jakby mieszkanie zostało wtedy sprzedane, oraz miesięczne koszty w tym roku
Rok	Kupno Majątek	Wynajem Majątek	Miesięcznie Kupno / Wynajem	Kto prowadzi

Przykład: mieszkanie za 700 000 zł czy wynajem za 3500 zł miesięcznie?

Mieszkanie kosztuje 700 000 zł. Kupując, wpłacasz 20% wkładu własnego (140 000 zł), płacisz 21 000 zł kosztów zakupu, a na resztę bierzesz kredyt na 30 lat oprocentowany na 6,5%. Rata wynosi 3540 zł, a z utrzymaniem mieszkania w pierwszym miesiącu płacisz 4123 zł. Podobne mieszkanie wynajmiesz za 3500 zł miesięcznie — wtedy od razu inwestujesz 161 000 zł, a w miesiącach, w których wynajem jest tańszy, inwestujesz też różnicę. Ceny mieszkań rosną o 3,5% rocznie, czynsze o 3,5%, a inwestycje zarabiają 7% rocznie przed podatkiem Belki. Tak wygląda Twój majątek w obu wariantach po kolejnych latach — po sprzedaży mieszkania, kosztach i podatkach:

Mieszkanie 700 000 zł, wkład własny 20%, kredyt 6,5% na 30 lat, czynsz 3500 zł: majątek po kolejnych latach
Lata	Kupno	Wynajem	Prowadzi
5	272 718 zł	245 565 zł	Kupno o 27 153 zł
10	504 614 zł	334 681 zł	Kupno o 169 933 zł
20	1 268 799 zł	636 660 zł	Kupno o 632 138 zł
30	2 837 965 zł	1 243 536 zł	Kupno o 1 594 429 zł

Za 30 lat kupno daje o 1 594 429 zł więcej niż wynajem (568 061 zł w dzisiejszych pieniądzach): 2 837 965 zł wobec 1 243 536 zł. Kupno wychodzi na prowadzenie w 3. roku i już go nie oddaje. Wynajem opłacałby się dopiero przy czynszu poniżej 2469 zł miesięcznie.

Wyliczenia wykonaliśmy tym samym kalkulatorem, którego używasz powyżej, dla jego domyślnych danych. Wpisz własne, aby zobaczyć swój wynik.

Jak liczymy

W obu wariantach co miesiąc wydajesz tyle samo. Na start kupujący płaci wkład własny i koszty zakupu, a najemca tę samą kwotę inwestuje. Potem kupujący co miesiąc płaci ratę i utrzymanie mieszkania, a najemca czynsz. Kto w danym miesiącu płaci mniej, inwestuje różnicę. Rata jest stała, a czynsz rośnie raz w roku, więc z czasem to kupujący może płacić mniej — wtedy on inwestuje. Po spłacie kredytu płaci już tylko za utrzymanie.

Kredyt liczymy jak w kalkulatorze nadpłaty: raty równe, odsetki co miesiąc od pozostałego kapitału. Mieszkanie co miesiąc drożeje zgodnie z wpisanym wzrostem cen, a utrzymanie to wpisany procent jego wartości rocznie, płacony co miesiąc. Inwestycje co miesiąc rosną o zwrot roczny ÷ 12, a potem dostają wpłatę — jak w kalkulatorze procentu składanego.

Na koniec każdego roku liczymy majątek tak, jakby mieszkanie i inwestycje zostały wtedy sprzedane. Majątek kupującego to wartość mieszkania minus koszty sprzedaży, reszta kredytu i podatek od sprzedaży, plus jego inwestycje po 19% podatku Belki od zysku. Majątek najemcy to jego inwestycje po tym samym podatku. Podatek od sprzedaży to 19% zysku, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o koszty sprzedaży, cenę zakupu i koszty zakupu. Sprzedaż po upływie 5 lat od końca roku zakupu nie podlega już temu podatkowi, więc po 5 pełnych latach podatek jeszcze liczymy, a po 6 — już nie. Próg czynszu to czynsz na start, przy którym oba warianty kończą z tym samym majątkiem. Wynik w dzisiejszych pieniądzach to różnica podzielona przez (1 + inflacja)^lata.

Założenia: stałe oprocentowanie kredytu, stały wzrost cen mieszkań i czynszów oraz stały zwrot z inwestycji (w rzeczywistości wszystko to się zmienia, a ceny mieszkań potrafią spadać), raty równe, czynsz podnoszony raz w roku. Pomijamy czynsz administracyjny i media (płacisz je w obu wariantach), kaucję (wraca do najemcy), prowizję pośrednika przy wynajmie, koszty przeprowadzek, ulgę mieszkaniową i programy rządowe. Podatek Belki to zawsze 19% — inwestując część pieniędzy przez IKE lub IKZE, zapłacisz mniej.

Często zadawane pytania

Co się bardziej opłaca: kupno mieszkania czy wynajem?

To zależy od Twojej sytuacji, a najbardziej od tego, jak długo zostaniesz w mieszkaniu, ile kosztuje wynajem i jak szybko drożeje, jak szybko rosną ceny mieszkań i jakie masz oprocentowanie kredytu. Duże znaczenie mają też koszty utrzymania i zwrot z inwestycji. W przykładzie powyżej — mieszkanie za 700 000 zł, czynsz 3500 zł, kredyt na 6,5% — kupno wychodzi na prowadzenie w 3. roku, a za 30 lat daje o 1 594 429 zł więcej. Wynajem wygrałby przy wyprowadzce przed końcem 3. roku albo przy czynszu poniżej 2469 zł. Wpisz w kalkulatorze swoje dane i sprawdź kilka wariantów.

Po ilu latach kupno mieszkania się opłaca?

Na starcie kupno jest w tyle: płacisz koszty zakupu, a sprzedaż mieszkania też kosztuje — w przykładzie powyżej razem 35 000 zł. Przy sprzedaży przed końcem 5. roku kalendarzowego po roku zakupu dochodzi jeszcze podatek od zysku. Kupno odrabia to dzięki wzrostowi wartości mieszkania i spłacie kredytu. W przykładzie wychodzi na prowadzenie w 3. roku, ale na początku przewaga jest niewielka — po 3 latach to 858 zł. Ten rok łatwo się przesuwa. Przy pozostałych danych bez zmian kupno prowadzi od 6. roku, gdy oprocentowanie kredytu wynosi 8% albo czynsz 3000 zł, a dopiero od 13. roku, gdy ceny mieszkań rosną o 1% rocznie. Kalkulator pokaże ten rok dla Twoich danych.

Czy płacenie czynszu to „wyrzucanie pieniędzy w błoto”?

Czynszu nie odzyskasz, ale właściciel mieszkania też ma koszty, których nie odzyska: odsetki od kredytu, utrzymanie i remonty, koszty zakupu i sprzedaży. W przykładzie powyżej przez 30 lat najemca płaci 2 168 152 zł czynszu, a kupujący 714 250 zł odsetek i 367 120 zł na utrzymanie. Najemca nie zamraża za to 161 000 zł we wkładzie własnym i kosztach zakupu, tylko je inwestuje, a gdy wynajem jest tańszy, inwestuje też różnicę. Dlatego kalkulator nie porównuje samych wydatków, tylko majątek na koniec. Przy tych danych wynajem wygrałby, gdyby czynsz na start był niższy niż 2469 zł.

Co jeśli sprzedam mieszkanie przed upływem 5 lat?

Zapłacisz 19% podatku dochodowego od zysku, jeśli sprzedasz mieszkanie przed końcem 5. roku kalendarzowego po roku zakupu — mieszkanie kupione w 2026 roku sprzedasz bez podatku od 2032 roku. Zysk to cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, cenę zakupu i koszty zakupu, a podatek rozliczasz w PIT-39. Nie zapłacisz go, jeśli w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży wydasz pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, np. kupno innego mieszkania — to ulga mieszkaniowa (gdy wydasz tylko część, zwolniona jest odpowiednia część zysku). Kalkulator jej nie zakłada i przy sprzedaży w pierwszych 5 latach zawsze liczy podatek. W przykładzie powyżej po 3 latach podatek wyniósłby 7520 zł — więcej niż cała przewaga kupna w tym momencie (858 zł). Sprzedając mieszkanie, spłacasz też kredyt przed terminem, a bank może pobrać za to opłatę — wlicz ją w koszty sprzedaży.

Ile kosztuje kupno mieszkania poza samą ceną?

Na rynku wtórnym płacisz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) — przy mieszkaniu za 700 000 zł to 14 000 zł. Od 31 sierpnia 2023 roku nie płacisz go przy pierwszym mieszkaniu lub domu, jeśli wcześniej nie należało do Ciebie żadne mieszkanie ani dom, nawet w części (nie liczy się odziedziczony udział do 50%). Mieszkanie od dewelopera ma w cenie VAT, więc PCC nie ma. Do tego notariusz i opłaty sądowe. Przy sprzedaży mieszkania notariusz może pobrać najwyżej połowę stawki z tabeli, więc przy cenie 700 000 zł maksymalna taksa to ok. 1800 zł plus 23% VAT. Opłaty sądowe to po 200 zł za wpis własności i hipoteki do księgi wieczystej. Razem z wypisami aktu i wnioskiem do księgi wieczystej to niecałe 0,5% ceny. Pośrednik bierze zwykle 2–3% ceny, a bank może doliczyć prowizję, wycenę i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Domyślne 3% to mniej więcej PCC, notariusz, opłaty sądowe i prowizja banku. Przy pierwszym mieszkaniu bez pośrednika wpisz ok. 1%, a z pośrednikiem i PCC — 5% i więcej. Gdy w przykładzie zmienisz koszty zakupu na 1%, kupno wychodzi na prowadzenie już w 2. roku, a przy 5% — dopiero w 5.

A co z ryzykiem i elastycznością?

Kalkulator zakłada stałe oprocentowanie kredytu i równy wzrost cen, czynszów i inwestycji co roku. W rzeczywistości ceny mieszkań potrafią latami nie rosnąć albo spadać, oprocentowanie po okresie stałej stopy może wzrosnąć, a inwestycje bywają na minusie. Sprawdź kilka wariantów. Gdy ceny mieszkań w ogóle nie rosną (0% rocznie, czyli realnie tanieją o inflację), a reszta jest jak w przykładzie, przy wyprowadzce po 10 latach wygrywa wynajem — o około 95 000 zł. Gdy zostajesz 30 lat, kupno wygrywa nawet wtedy — o około 655 000 zł — bo rata się nie zmienia, a czynsz co roku rośnie. Własne mieszkanie daje stabilność, bo nikt nie wypowie Ci umowy, ale wiąże: sprzedaż trwa i kosztuje, a kredyt to duży dług. Wynajem ułatwia przeprowadzkę, np. za pracą, ale o czynszu i długości najmu w dużej mierze decyduje właściciel. Tego kalkulator nie przeliczy na złotówki — wynik to scenariusz, a nie porada.

Poradniki

Kupić mieszkanie czy wynajmować?

Kupno czy wynajem? Wyjaśniamy, dlaczego „czynsz to wyrzucone pieniądze” to mit, co naprawdę decyduje o wyniku i jak porównać oba warianty na swoich liczbach.

Czytaj poradnik 11 min czytania

Wszystkie poradniki