Kupić mieszkanie czy wynajmować?

Odpowiedź zależy od Twoich liczb: czynszu, cen mieszkań, oprocentowania kredytu i tego, jak długo zostaniesz w mieszkaniu. W przykładzie z naszego kalkulatora — mieszkanie za 700 000 zł, 20% wkładu własnego, kredyt na 30 lat z oprocentowaniem 6,5% i czynsz 3500 zł za podobne mieszkanie — po 30 latach kupno daje o 1 594 429 zł więcej majątku niż wynajem z inwestowaniem różnicy (568 061 zł w dzisiejszych pieniądzach). Kupno wychodzi na prowadzenie w 3. roku i już go nie oddaje. Wynajem wygrałby przy czynszu poniżej 2469 zł miesięcznie.

Czy czynsz to wyrzucone pieniądze?

„Czynsz to wyrzucone pieniądze” — to popularny argument za kupnem. Czynszu rzeczywiście nie odzyskasz. Ale kupujący też ma wydatki, które przepadają: odsetki od kredytu, utrzymanie mieszkania (remonty, wyposażenie, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości), koszty zakupu, a kiedyś także koszty sprzedaży. Z tego, co płaci, w jego majątku zostaje tylko spłacona część kredytu, a do tego dochodzi to, o ile mieszkanie zyska na wartości. Najemca z kolei nie zamraża pieniędzy we wkładzie własnym, tylko może je inwestować.

Tak wygląda pierwszy rok przykładu, który opisujemy dalej:

W pierwszym roku przykładu kupujący wydaje na odsetki i utrzymanie 43 328 zł — o 1328 zł więcej niż najemca na czynsz (42 000 zł), a do tego jednorazowo 21 000 zł na koszty zakupu. Majątek kupującego budują wzrost wartości mieszkania (24 500 zł w pierwszym roku, przy cenach rosnących o 3,5% rocznie) i spłata kredytu (6259 zł), a najemcy — zysk z inwestycji (11 885 zł przed podatkiem w pierwszym roku).

Przez 30 lat najemca zapłaci 2 168 152 zł czynszu, a kupujący 714 250 zł odsetek, 367 120 zł na utrzymanie mieszkania i 60 295 zł na koszty zakupu i sprzedaży.

Porównanie samych wydatków niczego więc nie rozstrzyga — liczy się to, kto po latach będzie miał więcej majątku.

Jak uczciwie porównać kupno z wynajmem?

Kalkulator „Kupić czy wynajmować” zakłada, że w obu wariantach co miesiąc wydajesz tyle samo, a pieniądze, których nie musisz wydać, inwestujesz:

• Na start kupujący płaci wkład własny i koszty zakupu. Najemca tę samą kwotę — w przykładzie 161 000 zł — inwestuje.
• Co miesiąc kupujący płaci ratę i utrzymanie mieszkania, a najemca czynsz. Budżet obu to koszt droższego wariantu, więc ten, kto w danym miesiącu płaci mniej, inwestuje różnicę.
• Na koniec każdego roku kalkulator liczy majątek tak, jakby wszystko zostało wtedy sprzedane. Kupujący ma mieszkanie po odjęciu kosztów sprzedaży, reszty kredytu i podatku od sprzedaży (kalkulator liczy go tylko przy sprzedaży w pierwszych 5 latach), a do tego swoje inwestycje. Najemca ma tylko inwestycje. Od zysku z inwestycji obu kalkulator odejmuje 19% podatku Belki.

W przykładzie kupujący płaci na początku 4123 zł miesięcznie (rata 3540 zł i utrzymanie 583 zł), a najemca 3500 zł czynszu, więc różnicę, 623 zł miesięcznie, inwestuje najemca. Rata się nie zmienia, a czynsz rośnie co roku o 3,5%, więc od 7. roku to kupujący płaci mniej i on inwestuje różnicę.

Ceny mieszkań rosną o 3,5% rocznie — tyle, ile inflacja, więc realnie ceny stoją w miejscu. Czynsz rośnie o 3,5% rocznie, a inwestycje zarabiają 7% rocznie przed podatkiem. Utrzymanie mieszkania kosztuje 1% jego wartości rocznie, koszty zakupu to 3% ceny, a koszty sprzedaży — 2% ceny sprzedaży. Kredyt ma w przykładzie stałe oprocentowanie 6,5% przez całe 30 lat — tak liczy ten kalkulator. Kalkulator nadpłaty kredytu domyślnie przyjmuje oprocentowanie zmienne, przybliżone stopą referencyjną NBP plus 2 pkt proc. marży; link poniżej otwiera go z tym samym oprocentowaniem 6,5%.

Harmonogram samego kredytu (560 000 zł na 30 lat) i to, ile dałaby jego nadpłata o 500 zł miesięcznie, pokaże kalkulator nadpłaty kredytu. Kiedy nadpłata przegrywa z inwestowaniem, piszemy w poradniku „Kiedy nadpłata kredytu się nie opłaca?”.

Po ilu latach kupno się opłaca?

Tak w przykładzie zmienia się majątek w obu wariantach. Na koniec każdego roku liczymy go tak, jakby mieszkanie zostało wtedy sprzedane:

Na starcie kupno jest w tyle o 35 000 zł: tyle kosztowałyby zakup mieszkania (21 000 zł) i jego natychmiastowa sprzedaż (14 000 zł). Kupno wychodzi na prowadzenie w 3. roku i już go nie oddaje. Przy wcześniejszej sprzedaży więcej daje wynajem. Gdyby sprzedać mieszkanie po 3 latach, podatek od zysku wyniósłby 7520 zł — więcej niż cała przewaga kupna w tym momencie (858 zł). Po 5 latach wyniósłby 17 813 zł, a po 6 latach kalkulator już go nie liczy.

Po 30 latach kupujący ma 2 837 965 zł majątku, a najemca 1 243 536 zł. Kupno wygrywa więc o 1 594 429 zł, czyli o 568 061 zł w dzisiejszych pieniądzach, przy inflacji 3,5% rocznie.

Druga ważna liczba to próg opłacalności wynajmu, czyli czynsz na start, przy którym oba warianty kończą z takim samym majątkiem. W przykładzie wynosi on 2469 zł miesięcznie: przy niższym czynszu po 30 latach więcej daje wynajem, przy wyższym — kupno. Czynsz z przykładu, 3500 zł, jest od niego wyższy o 1031 zł. Przy wyprowadzce po 10 latach próg wynosi 2596 zł.

Dla porównania: cena mieszkania z przykładu to równowartość czynszu za 16,7 roku (700 000 zł wobec 42 000 zł czynszu rocznie). Przy czynszu równym progowi byłoby to 23,6 roku. To punkt odniesienia, a nie reguła: przy innych założeniach granica będzie inna.

Co najbardziej zmienia wynik?

Sprawdziliśmy, jak zmienia się wynik, gdy zmienimy jedno z czterech założeń, a resztę zostawimy jak w przykładzie:

Jak działa każde z tych założeń:

• Czynsz. Im wyższy, tym lepiej wypada kupno: najemca więcej wydaje i mniej mu zostaje do inwestowania.
• Wzrost cen mieszkań. Im szybszy, tym lepiej wypada kupno: mieszkanie jest warte więcej, a kredyt się nie zmienia.
• Oprocentowanie kredytu. Im wyższe, tym lepiej wypada wynajem: kupujący płaci więcej odsetek, a najemca inwestuje większą różnicę.
• Zwrot z inwestycji. Im wyższy, tym lepiej wypada wynajem: najemca od początku inwestuje 161 000 zł, więc wyższy zwrot pomaga przede wszystkim jemu.

W tym zestawieniu najmocniej wynik zmienia czynsz: po 30 latach przy 2500 zł kupno wygrywa o 47 428 zł, a przy 4500 zł — o 3 141 430 zł. Zmiany w tabeli nie są jednakowej wielkości, więc ten wniosek dotyczy tych wariantów, a nie każdej możliwej zmiany.

Po 10 latach w przykładzie wygrywa kupno, ale przy czynszu 2500 zł i przy wzroście cen mieszkań o 1% rocznie więcej daje wynajem. Po 30 latach we wszystkich wariantach z tabeli wygrywa kupno.

Sprawdź w kalkulatorze kilka wariantów, np. wzrost cen mieszkań o 1% rocznie albo niższy czynsz:

Ile kosztuje kupno i sprzedaż mieszkania?

Koszty transakcji nie wracają, więc przesuwają moment, od którego kupno zaczyna się opłacać. Przy zakupie mieszkania płacisz:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — 2% ceny przy zakupie na rynku wtórnym, przy mieszkaniu za 700 000 zł to 14 000 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, bo VAT jest już w cenie. Pierwsze mieszkanie lub dom może być z PCC zwolnione — warunki opisujemy w pytaniach na końcu poradnika.
• Taksę notarialną — za umowę sprzedaży mieszkania notariusz może pobrać najwyżej połowę maksymalnej stawki z rozporządzenia o taksie notarialnej.
• Opłaty sądowe — 200 zł za każdy wpis do księgi wieczystej, np. prawa własności i hipoteki.
• Koszty kredytu — bank może doliczyć prowizję, wycenę mieszkania albo ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
• Prowizję pośrednika, jeśli kupujesz przez biuro nieruchomości.

W przykładzie koszty zakupu to 3% ceny, czyli 21 000 zł — z tego 14 000 zł to sam PCC, jeśli kupujesz na rynku wtórnym bez zwolnienia. Gdy zmienisz je z 3% na 1% ceny, kupno wyjdzie na prowadzenie w 2. roku, a przy 5% — w 5. roku.

Przy sprzedaży dochodzą prowizja pośrednika i opłata za wcześniejszą spłatę kredytu. Przy zmiennym oprocentowaniu bank może ją pobrać tylko w pierwszych 36 miesiącach: najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok od tej kwoty. W okresie stałej stopy może żądać rekompensaty swoich kosztów. W kalkulatorze wlicz te opłaty w koszty sprzedaży.

Do tego dochodzi podatek: 19% od zysku, jeśli sprzedasz mieszkanie przed końcem 5. roku kalendarzowego po roku zakupu. Mieszkanie kupione w 2026 r. sprzedasz bez tego podatku od 2032 r. Kalkulator liczy zysk jako cenę sprzedaży pomniejszoną o koszty sprzedaży, cenę zakupu i koszty zakupu. Nie uwzględnia ulgi mieszkaniowej, dzięki której podatku można uniknąć — o niej też piszemy w pytaniach na końcu.

Czego kalkulator nie policzy?

Wynik to tylko część decyzji. Kalkulator nie przeliczy na złotówki:

• Stabilności. We własnym mieszkaniu nikt nie wypowie Ci umowy, a urządzisz je po swojemu. Najemca zależy od właściciela: to on w dużej mierze decyduje o czynszu i o tym, jak długo możesz zostać.
• Elastyczności. Wynajem ułatwia przeprowadzkę, np. za pracą. Sprzedaż mieszkania trwa i kosztuje, a kredyt hipoteczny to duży dług na wiele lat.
• Ryzyka. Ceny mieszkań potrafią latami stać w miejscu albo spadać, oprocentowanie po okresie stałej stopy może wzrosnąć, a inwestycje bywają na minusie — a kalkulator zakłada równe tempo zmian co roku. Kupujący ma zwykle większość majątku w jednym mieszkaniu, kupionym w dużej części za pożyczone pieniądze.
• Dyscypliny. Wynik zakłada, że różnicę naprawdę inwestuje ten, kto w danym miesiącu płaci mniej — w przykładzie najpierw najemca, a od 7. roku kupujący. Kredyt wymusza spłatę, a inwestowanie wymaga konsekwencji.

Traktuj więc wynik jako scenariusz, a nie prognozę, i sprawdź też warianty mniej korzystne dla opcji, która bardziej Ci odpowiada.